4. 나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다/ 구범준/ 길벗: 상생하는 경매

 

나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다

《나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다》는 인생에서 불행한 일만 연속이었던 한 30대 남자가 경매를 통해 29억 원 자산가로 다시 태어나기까지의 과정을 상세히 다뤘다. 현직 환경미화원인 그는 매일 새벽 쓰레기를 줍고, 퇴근 후에는 경매장을 오가며 하루도 빠짐없이 경매 투자에 매진했다. 그 결과 1년 만에 빌라 9채를 낙찰받아 매달 직장인 월급만큼의 월세를 받게 됐고, 3년 만에 부동산 13채를 소유하며 목표했던 현금흐름 월 1,000만 원을 달성했다. ‘29억 자산가 환경미화원’이라는 타이틀로 유튜브, 뉴스 등 온갖 매체에서 화제가 된 그는 수억 원의 종잣돈 없이도, 날카로운 분석력 없이도 경매로 월 1,000만 원의 현금흐름을 만들 수 있다는 것을 몸소 입증했다. 사실 부동산 초보자들은 어려운 용어, 복잡한 권리분석, 두려운 명도 등의 이유로 경매를 선뜻 시작하지 못한다. 그러나 이 책에서는 누구나 경매에 쉽게 접근할 수 있도록 최대한 단순하고 명확하게 정리해 경매의 높은 허들을 낮췄다. 저자의 투자 경험담을 읽다 보면 경매를 처음 접하는 사람들도 ‘나도 할 수 있을 것 같다’는 생각이 자연스럽게 든다. 제2의 월급 통장을 꿈꾸는 직장인이라면, 조금 더 여유로운 가계 운용을 계획하는 가정주부라면, 새로운 투자처를 모색하는 투자자라면 지금 바로 이 책으로 경매를 시작하길 추천한다.

저자

구범준

출판

길벗

출판일

2023.02.10

 

나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다/ 구범준/ 길벗

 

경매 공부를 혼자 하면서 요즘 가장 관심이 가는 부분이 있다면 알라딘 인터넷 도서점에서 경매 관련 최신 책 중 사례나 후기 느낌이 드는 책을 찾아보는 것이다. 경매 이론에 대한 책과 사례가 풍부한 책을 함께 읽어나가면 경매용어나 권리분석도 더 쉽게 이해할 수 있지만 책을 쓴 작가님의 경매 일대기를 보며 상황에 대한 대처를 배우고 간접 경험 해 볼 수 있기 때문이다. 기질적으로 불안도가 높은 나 같은 사람은 최대한 나 자신에게 많은 데이터와 사례를  제공해서 투자에 대한 불확실성에 대한 불안을 잠재우는 방법으로 공부를 해나가야 한다. 그렇지 않으면 무섭고 불안해서 지레 겁을 먹고 아예 시작도 못하는 상황이 벌어질 터. 나를 잘 달래가면서 경매 투자를 해나가야 한다. 

 

"29억 자산가 환경미화원의 월 1,000만 원 현금흐름 만드는 소액 부동산 전략"이라는 책 표지의 문구를 보고 홀린 듯이 책을 장바구니에 담았다. 반나절 만에 내 손에 닿은 책을 이틀에 걸쳐 빠르게 읽어 나갔다. BMW를 타고 환경미화원으로 출근하여 퇴근 후에는 경매투자자로 살아가고 있는 작가님의 이야기. 작가님이 투자를 하는 이유도 그렇고, 부동산이나 경매하는 분들 사연을 들어보면 가족에 대한 사랑이 엄청 크다는 점. 사랑하는 이들을 지키고 보호하기 위한 수단이 부동산인 것 같았다. 투자는 본질적으로 외롭고 고독한 작업인데 이런 작업을 계속할 수 있도록 이끄는 원동력이 아마 가족과 자녀가 아닐까 한다. 물론 나 또한 그런 이유에서 경매를 해야겠다고 느꼈으니 말이다. 

 

Chapter 1. 집이 바닥 친 내 인생을 구원해주다

 

 

구범준 작가님의 삶이 시간의 순서대로 쓰여있는데 쉽지 않은 인생길 정말 스스로 노력 많이 하셨구나 라는 생각이 들었다. 이렇게 애쓰시는데 당연히 잘 되실 수밖에요. 가난하던 어린 시절의 기억을 따라 돈에 대한 아프고 쓰린 장면이 나올 때는 나도 같이 마음이 쓰렸다. 나도 그와 같은 경험이 있었기에 포기하지 않고 계속 투지 있는 모습을 보여주시는 작가님 이야기가 나올 때마다 응원하는 마음으로 읽었달까. 돈 없으면 겪게 되는 세상의 민낯이라든가 월급 받으며 느낀 노동의 끝, 가난은 슬퍼할 여유를 주지 않는다는 점, 자신에 대한 비난을 그만두고 환경미화원이 되어 재테크 공부를 틈틈이 하면서 부자들이 돈을 버는 방법을 알게 되었을 때의 환희. 환경미화원이라는 자신의 직업을 감사히 여기고 소중히 여기는 모습이 귀했고 경매투자를 알게 되고 만난 그 순간을 복기하며 경매를 구원이라고 정의 내리는 작가님 글을 읽으니 나도 빨리 한 사이클을 돌리고 싶다는 열망이 일렁였다. 

 

책에 실린 작가님의 추천도서 52p

1. <시련은 있어도 실패는 없다> 정주영, 제삼기획
2. <부자아빠 가난한 아빠> 로버트 기요사키, 민음인
3. <돈의 속성> 김승호, 스노폭스북스
4. <송사무장의 부동산 경매의 기술> 송희창, 지혜로
5. <욕망의 진화> 데이비드 버스, 사이언스북스

 

Chapter 2. 경매 투자 당신도 할 수 있다

 

다세대 빌라촌의 풍경

 

작가님은 책에서 소신껏 밝히시기를 현금 흐름 시스템을 만들고 싶다고 하셨다. 월세를 통한 현금흐름인데, 이는 아파트 보다 소액으로 투자할 수 있는 빌라가 적합하며 경매로 사면 더 저렴하게 투자를 시작할 수 있다는 것이다. 그러니 이 책은 엄밀히 말하면 다세대 빌라에 대한 투자 책이다. 

 

빌라 투자의 장단점    60p

 

장점   

1.  소액으로 집을 소유할 수 있다
2.  땅값이나 공시가격보다 저렴한 저평가된 물건을 만날 수 있다
3.  집값이 저렴해서 월세 수익률이 아파트보다 높다
4.  매매가가 저렴한 빌라는 임대사업자 등록으로 여러 혜택을 받을 수 있다 (임대사업자는 종합부동산세와 재산세가 더 적고 종합부동산세 합산 배제가 된다.  오래 보유할수록 세금은 더 낮아진다. 재건축 재개발이 될 때까지 월세를 받으며 기다리면 된다)

단점

1. 환금성이 떨어진다  →  경쟁이 덜하다
2. 노후한 빌라는 수리비가 많이 든다 → 수리비를 상쇄할 정도로 더 싸게 살 수 있다
3. 시세차익이 미미하다 → 반지하 물건이 재개발될 경우 빌라 중 가장 많은 시세차익을 볼 수 있다
4. 큰돈이 안된다 → 한 채 당 이자를 제외하고 월 20~30만 원의 수입이 생기면 계획적으로 적립식 투자를 할 수 있다
5. 소액으로 하는 빌라 투자로는 빠르게 부자가 될 수 없다 → 느리지만 월세를 받으면서 안정적으로 경제적 자유를 달성할 수 있다

이러한 방식으로 작가님은 1년 동안 시스템을 만드셨고 3년 남짓의 시간이 걸려 월 천만 원의 현금 흐름을 만드셨다. 이 장에서 작가님의 실전 경매 사례가 나오는데 읽는 도중에 나도 모르게 눈물이 나왔다. 빌라에 거주하시는 할아버지를 명도 하지 않고 요양원에 들어가시기까지 주민센터를 다니며 도와드릴 방법을 찾고, 수익률이 조금 낮아져도 사람이 우선이다라는 투자 철학. 남매를 키우는 싱글맘도 명도 하지 않고 그대로 승계해 임차할 수 있도록 돕는 모습을 보고 많이 놀랐다. 수익률을 눈앞에 두고 그런 결정을 하기가 쉽지 않으셨을 텐데. 그러니 1년이란 시간에 시스템을 만드셨었나 보다. 좋은 일을 많이 하셔서.  이렇게 선한 동기를 가지신 분들이 더 잘 되는 세상에 살고 싶네.

 

명도시 메모 남기는 법  95p

 

첫 번째 메모

 

2021 타경 0000 낙찰받는 낙찰자 구범준입니다. 선생님의 향후거취를 상의하고자 방문했지만 부재중이셔서 메모를 남깁니다. 원만한 협의가 될 수 있도록 협조 부탁 드립니다.

연락처: 010-000-0000

 

두 번째 메모

 

2022년 7월 10일 낙찰자 구범준

꼭 연락부탁드립니다

연락처: 010-000-0000

 

메모는 최대한 사실관계만 담아서 단순하게 남깁니다.

 

 

예상 수리비  102p

 

- 준신축빌라: 100~200만 원

- 10~14년 빌라 : 150~250만 원(관리 잘된 경우 100만 원)

- 15~20년 빌라: 250~350만 원

- 20년 이상 빌라:350~500만 원

 

 

Chapter 3. 무작정 따라 하면 돈 버는 경매 투자의 기술

 

 

나 같은 경우 이미 권리분석이나 경매 순서나 용어 같은 경매 절차에 관한 부분은 그동안 책으로 숙지를 많이 해서 눈여겨보지 않고 흐르듯 읽어갔다. 작가님의 경매 철학, 투자 소신, 경매 노하우 위주로 읽어나갔다. 내가 다양한 경매 책을 통하여 얻고 싶은 것.

 

경매에서는 금액이 적어도 쉬운 물건이 아니고, 비싸다고 어려운 물건도 아니다. 오직 시세보다 얼마나 저렴하게 경매에 나왔는지가 중요하다. 부동산 시장이 상승장일 때는 감정평가금액이 대부분 시세보다 저렴하지만, 하락장일 때는 오히려 고평가 될 수도 있다. 그럴 때는 적절한 가격으로 유찰될 때까지 기다리면서 상황을 봐야 한다.  134p

 

현 시세조사가 중요한 이유가 아닐까. 투자가 몰빵이 아닌 '분할'이라는 조언도 기억하자. 나도 적은 소액으로 시작해서 횟수를 늘려 경험치를 계속 쌓아가며 자산가가 되어야지.

 

 

Chapter 5. 부동산 경매를 하며 깨달은 것들

 

 

나의 투자 원칙 중 하나는 입찰하려고 마음먹은 물건은 반드시 입찰하는 것이다.  285p

투자에서 중요한 것은 열정이 아니라 꾸준함이다. 처음엔 누구나 열정을 갖고 투자한다. 그러나 열정이란 언젠가 식게 마련이다. 그래서 부자는 소수일 수밖에 없다. 꾸준하게 투자하는 사람이 결국 부자가 된다. 288p

 

이 책을 읽으며 내가 가장 결심한 부분이다. 꾸준히 투자하는 것. 10번 해서 패찰 하면 20번 입찰 가면 된다. 경매를 꾸준히 하기 위해 나도 나만의 루틴을 만들어 가고 있는 중이다. 입찰하려고 결정한 물건은 반드시 임장을 나가고 경락대출 문의를 하고 입찰법정에 꼭 다녀오기. 일상 속에서는 경매 관련 책을 취미로 읽으며 투자자 마인드 장착과 경매에 대한 관심을 놓지 않기. 그리고 매일 30분에서 한 시간 이상은 지지옥션으로 물건 검색하기. 그러나 현재 나에게 가장 중요한 것은 입찰보증금 즉, 투자금은 만들기 위한 평상시의 절약 태도가 아닐까 한다. 이 루틴을 평생 가져가려 한다. 나만 놓지 않으면 된다.

 

내가 지금 할 수 있는 일은 무엇인가? 원하는 것은 무엇일까? 이 두 가지 질문에 진지하게 고민했다. 내가 지금 할 수 있는 일은 남들보다 적은 금액으로 부동산 투자를 하는 것이었다. 원하는 것은 단돈 10만 원이라도 노동소득이 아닌 자본소득을 만드는 것이었다. 하고 싶은 것이 분명해지자 비교할 대상이 명확해졌다. 내 비교 대상은 투자 공부를 전혀 하지 않았던 나, 절약하지 않았던 나였다. 292p

 

투자를 하려고 보니 눈에 보이는 건 죄다 아파트. 하지만 내 투자금은 아직 다세대, 연립, 오피스텔 물건만 들어갈 수 있는 금액이라 속이 많이 상했다. 작가님 책의 문장이 맞다. 현재의 내가 할 수 있는 최선의 투자를 해보는 것. 현재 나의 분수에 맞는 투자를 하는 게 옳다는 생각이 들었다. 느린 달팽이라도 속도보다 방향을 정확히 설정하고 간다면, 멈추지 않는다면 결국은 목표하던 지점에 닿을 것이다. 받아들이고 나니 마음이 한결 편안해졌다.

 

부자가 되는 데 필요한 것은 투자 기술이 아니라 마인드다.
나도 부자가 될 수 있다는 긍정적인 생각, 나는 부자가 되겠다는 결심이 필요하다. 306p

부자가 되는 길은 생각보다 멀리 있지 않다. 바로 내 마음 안에 있다. 307p

 

나에게는 절실함, 간절함의 무기다. 내 가족을 내 자녀를 지키고 싶은 마음. 좋은 것을 아낌없이 주고 싶은 마음. 이웃에게도 넉넉한 사람이 되고 싶은 마음. 그러니 나도 매일 내 절실한 속을 들여다보며 마음을 다 잡는다. 꾸준히 하면 된다고.

내 속도를 지키며 경매 투자하기. 다시 한번 투자 마인드를 다 잡아본다.

 

 

작가님의 따뜻한 마음, 나 혼자 잘 살지 않고 나와 같은 처지로 힘들어하는 이웃들에게도 같이 잘 살아보자는 메시지가 담긴 좋은 책 잘 읽었습니다.